Мошенничество с использованием доверенности при покупке недвижимости

Общие черты мошенничества

Автор: Виталий Раев

Обманные схемы в обороте недвижимости

Общие черты мошенничества

При подготовке совершения преступления мошенники осуществляют подбор жилого помещения для его последующего хищения, предварительное наблюдение за потерпевшими, поиск подставных лиц, приобретают подлинные документы или их подделывают. Очень часто мошенничество совершается при срочной покупке недвижимости, когда реальная стоимость жилого объекта в предложении мошенника понижается, что, конечно, многими расценивается как выгодное приобретение.

Покупка на «дядю»

Задатки с нескольких покупателей

Для убедительности вручаются расписки в получении задатка или аванса и даже могут быть переданы копии документов, подтверждающих право собственности продавца. После получения задатка от нескольких покупателей квартира быстро продается одному из них и продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами.

Какие же действия можно предпринять во избежание обмана?

Как мне думается, можно совершить следующее:

1. Паспорт можно проверить в полиции на идентичность с учетной карточкой. Я думаю, добросовестный продавец не будет возражать против этого, мошенник же немедленно исчезнет.

2. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и другими лицами. Поэтому при возникновении сомнений стоит выяснить все самым скрупулезным образом – от проверки на достоверность документов в органах, которые их выдали, до получения самими потенциальными покупателями различных выписок и документов.

3. Кроме того, как мне кажется, одним из видов гарантий будет обращение к тем риэлторским агентствам, которые уже себя зарекомендовали на рынке недвижимости и работают не первый год.

Как себя обезопасить? Про мышеловку и бесплатный сыр уже все сказано классиками. Нам остается только подписаться под этими словами.

Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

• Как продать квартиру самому?
• Безопасность после покупки квартиры
• Документы для покупки комнаты
• Продать квартиру с риэлтером и без
• Документы для покупки квартиры
• Как согласовать продажу жилья в собственности несовершеннолетнего с органами опеки
• Как узаконить перепланировку
• Как подготовить квартиру к продаже
• Как продать заложенную квартиру
• Мошеннические схемы в купле-продаже квартир
• Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?
• Совместная, долевая собственость
• «Подводные камни» в сделках с комнатами
• Купля — продажа залоговой квартиры
• «Подводные камни» при приватизации жилых помещений
• «Подводные камни» при обменных сделках
• Как продать долю в квартире
• Выдача сведений из ЕГРП: варианты получения информации
• Последствия покупки квартиры, где не выполнено нотариальное обязательство по наделению детей долями
• Раздел недвижимости при разводе
• Покупка квартиры по доверенности
• Специфика расчетов при покупке квартиры
• Договор с агентством недвижимости. На какие пункты агентского договора необходимо обращать особое внимание?
• Шесть шагов для проверки юридической «чистоты» квартиры
• Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?
• Продажа по договору дарения
• Продажа унаследованной квартиры
• Как восстановить потерянные документы на квартиру?

Комментарии юриста:

Это самые распространенные схемы мошенничества. Однако, с развитием осведомленности населения, они модифицируются, преобразовываются, появляются новые формы. Поэтому будьте бдительны при покупке недвижимости. Доверьте проверку документов юристу или проверенному риелтору.

Дата: 20.03.2018 16:23

Прокуратура Самарского района г. Самары разъясняет:

«Мошенничество при покупке квартиры»

Ваш вопрос разъясняет старший помощник прокурора Самарского района г. Самары Елена Мирошниченко.

«Самыми распространенными способами обмана при покупке квартиры являются:

1. Приобретение квартиры не принадлежащей мошеннику.

В данном случае мошенники чаще всего используют нотариальные доверенности, которые чаще всего недействительны, подделаны либо отозваны.

Важно! Прежде чем покупать имущество по такой доверенности, стоит обратиться к нотариусу с просьбой предоставить информацию относительно того выдавалась ли такая доверенность и не отозвана ли она.

2. Повторные продажи квартиры нескольким лицам, либо получение аванса от нескольких лиц.

При продаже квартиры повторно чаще всего мошенники используют дубликат свидетельства о праве собственности, поскольку при подаче документов на регистрацию свидетельство о праве собственности передается регистратору в Росреестре.

Если продавец представляет дубликат свидетельства, Вам стоит насторожиться и получить выписку из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В выписке будет отражен фактический собственник имущества, на основании какого документа возникло право собственности и имеющиеся обременения. Обычно такая выписка готовится в течение 5 рабочих дней.

Также стоит насторожиться, если продавец торопится продать квартиру по тем или иным обстоятельствам. Вероятнее всего документы на нового собственника уже имеются в Росреестре и подходит срок получения документов о переходе права собственности на новое лицо. В таком случае в выписке уже будет указано иное лицо.

3. Продажа квартиры от имени собственника — недееспособного лица.

В большинстве случаев, когда квартира продается по доверенности, имеется риск признания сделки впоследствии недействительной.

Причем оспорить возможно по многим основаниям, в том числе, признание продавца впоследствии недееспособным. Также возможно признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной, если продавец докажет, что в момент совершения сделки он находился в состоянии не способным понимать значение своих действий.

Поэтому стоит предварительно запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. При получении такой справки, стоит позвонить в приемную главного врача и узнать выдавалась такая справка или нет. Либо лично посетить диспансер.

Конечно возможно данное лицо никогда не состояло на учете и справка ничего не покажет, однако, это убережет от определенного количества проблем.

4. Продажа квартиры с наличием жильцов, имеющих пожизненное право на проживание в квартире.

С 90-ых годов прошлого века по настоящее время происходит бесплатная передача недвижимости в собственность граждан. Отказ от приватизации дает право отказавшемуся в пожизненном проживании в приватизированном имуществе. Часто мошенники пользуются незнанием данного факта. После продажи недвижимости появляются лица, имеющие данное право и принудительно через суд вселяются в данное помещение. Естественно с чужим человеком никто жить не хочет.

Покупатель старается признать договор купли-продажи недействительным и получить денежные средства обратно. Однако, не во всех случаях это возможно, поскольку в большинстве случаев имущества у мошенников никакого нет, заработка тоже.

Важно! Чтобы не «попасться на удочку мошенников», перед продажей обязательно запросите у продавцов выписку из домовой книги. Посмотрите на основании чего приобреталась квартира. Если по договору приватизации, то нужно запрашивать в администрации сведения об отказавшихся от приватизации лицах.

Если вы стали жертвой мошенников, то единственный вариант — признавать договор купли-продажи недействительным и обращаться в полицию по факту мошенничества.

5. Занижение цены недвижимости в договоре купли-продажи.

На первый взгляд, казалось бы, как это связано с мошенничеством?! Однако, тут достаточно все просто. Мошенники просят покупателей указать в договоре цену значительно ниже рыночной, чтобы не уплачивать налог.

Однако, фактически денежные средства передаются в большем размере, о чем составляется расписка или вообще не составляется какой-либо документ. Затем договор купли-продажи по различного рода основаниям признается недействительным и взысканию подлежит только сумма, указанная в договоре. Имущество у должников отсутствует, взыскание невозможно. Покупатели остаются без денег и квартиры.

6. Продажа без согласия супруга (иных лиц).

Данная схема тоже предельно проста. Продавец осуществляет продажу недвижимости, приобретенной в период брака, без согласия супруга. Затем появляется супруг, несогласный с продажей, договор в судебном порядке признается недействительным, денежные средства подлежат возврату, однако, последние, опять же, у должника отсутствуют.

Это самые распространенные схемы мошенничества. Однако, с развитием осведомленности населения, они модифицируются, преобразовываются, появляются новые формы. Поэтому будьте бдительны при покупке недвижимости. Доверьте проверку документов юристу или проверенному риелтору.

Обязательно проверьте подлинность и отсутствие отзыва доверенности, запросите справку о зарегистрированных лицах, справку из психоневрологического диспансера, выписку из единого реестра прав на недвижимость и сделок с ним».

Романтики с большой дороги

Рынок недвижимости — один самых капиталоемких сегментов экономики, а, как известно, где большие деньги — там и желающие незаконно завладеть ими. Мошенничество при сделках с недвижимостью и земельными участками было и остается одним из самых распространенных видов преступлений. Поэтому всем нынешним и потенциальным владельцам квартир, дач, коттеджей полезно знать основные приемы преступников, а также способы не попасться на их уловки.

Внимание — документы!

С банком лучше договориться

Доверяй, но проверяй

И еще раз о доверии

Бесплатный сыр

Скажи мне — кто ты

Романтики с большой дороги

Алексей Сергушкин, SamRu.ru

Запись в реестре не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на недвижимое имущество и обременения объекта недвижимости, если основанием для регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве, и в иных случаях, установленных федеральными законами.

Как владельцу предотвратить нежелательный переход недвижимости в собственность другого человека?

Если владелец недвижимости не хочет вдруг обнаружить, что его имущество стало собственностью другого человека, ему следует подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия. Подача такого заявления позволяет внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись, которая сделает невозможными сделки с имуществом без участия ее владельца.

При подписании договора в нём указывается настоящий адрес объекта с плохим ремонтом. Схема довольно простая, но, по факту, многие покупатели часто не обращают внимание на номер корпуса или дома. Обман раскрывается слишком поздно, и в результате владелец получает во владение не ту квартиру, которую ему показывали.

Продажа по доверенности

Само по себе наделение другого человека правом действовать от своего имени абсолютно законно. Но всё-таки юристы рекомендуют такую сделку, по возможности, вообще не заключать.

Доверенность часто оформляют, если собственник квартиры пожилого возраста или болен, и по этим причинам не может сам провести сделку. Если при покупке квартиры собственник не может присутствовать на сделке, стоит уточнить, по какой причине, а потом проверить эту информацию.

Риски при покупке квартиры по доверенности бывают разные — например, есть вероятность, что собственник может умереть до регистрации перехода права, и сделку оспорят в суде его наследники. Также мошенники часто пытаются продать квартиру по фальшивой доверенности, доверенности от умерших людей или уже отозванной доверенности. Бывает и так, что оригинальную доверенность аферисты получают путём шантажа, угроз или введения в заблуждения.

Еще одна сложность в том, что человек, который выдал доверенность, может отозвать её, когда посчитает нужным — даже за сутки до сделки. Тогда договоренность будет считаться недействительной, а сделка расторгнется.

Если вы не готовы отказаться от сделки по доверенности, проявите осторожность — выясните, в каких отношениях доверенное лицо находится с собственником квартиры, и постарайтесь настоять на встрече с ним. Это поможет убедиться, что продавец вменяем, действительно владеет квартирой, хочет её продать и не собирается отзывать доверенность. Также стоит проверить, что у собственника квартиры есть вся информация о цене и условиях продажи квартиры. Желательно записать весь разговор на видео.

Также обязательно удостоверяйте доверенность у нотариуса — в том числе, непосредственно перед самой сделкой. Он может воспользоваться Единой информационной системой нотариата (ЕИС) и проверить, не отозвана ли доверенность и выдавалась ли она в действительности.

Нотариус может проверить подлинность доверенности, а также не была ли она отозвана собственником

Если квартира принадлежит владельцу не по договору купли-продажи, а на основании судебного решения, стоит обратиться в суд с просьбой о просмотре оригинала документа. Такие документы часто подделывают, и, если заключить сделку с мошенником, после перевода денег он может потребовать своё имущество назад, ведь по закону сделка будет недействительна.

Купить квартиру по доверенности и попасть в суд. Надуманная история или вероятный сценарий? Многие покупатели недвижимости с большой опаской относятся к сделкам, которые совершаются с использованием доверенностей. Нередко такая предосторожность оправдана.

Случай из практики агентства

К нам обратился гражданин, желающий срочно продать квартиру, якобы родственников, по цене, заметно ниже рыночной. Он действовал на основании генеральной доверенности, которая была выдана около двух лет назад.

В ходе первичного изучения документов выяснилось, что квартира была получена собственниками взамен сносимого жилого дома. Это произошло за полгода до обращения к нам в агентство. То есть на момент выдачи доверенности этой квартиры еще не было в собственности у граждан. А само оформление права собственности происходило по указанной доверенности.

“Родственник” пояснил, что так как владельцы уже пожилые люди, и они не хотели сами заниматься оформлением документов, выдали ему генеральную доверенность, по которой он занимался полным оформлением прав на недвижимость.

Описанная ситуация вызывала ряд вопросов у юридического отдела компании:

• Кем конкретно являются люди, выдавшие доверенность данному гражданину?
• Знают ли они о зарегистрированном на их имя имуществе, которое теперь продаётся?
• Понимают ли в полном объеме доверители перечень возможных действий по генеральной доверенности?
• В добром ли они здравии?

Мы попросили связать нас с титульными собственниками квартиры, чтобы организовать с ними встречу, и получить ответы на наши вопросы. В этой встрече нам было отказано, представитель ссылался на то, что собственники в курсе и это “не наше дело”. Телефонные номера владельцев также предоставлены не были.

Мы прекратили сотрудничество с этим “родственником”, пояснив, что готовы помочь с продажей при условии личного обращения доверителей. Ситуация выглядела так, что престарелые собственники не знают не только о планируемой продаже, но и о том, что на их имя уже оформлена недвижимость, представленная вместо снесенного дома.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, эксперт рекомендует никогда не подписывать бумаги, не изучив их от начала до конца.

Марина Малкова, РИА Новости.

Отсутствие владельца квартиры на сделке и заниженная цена или ставка аренды — первый признак того, что с недвижимостью, которую вам пытаются продать или сдать внаем, не все в порядке, утверждают эксперты, опрошенные РИА Новости. По словам собеседников агентства, совершая сделку на рынке жилья, нужно ориентироваться на рыночную стоимость квадратного метра и не связываться с покупкой жилья по доверенности в отсутствие квалифицированной юридической поддержки.

Доверенность вызывает недоверие

Афера с оформлением доверенности — наиболее популярная схема мошенничества на рынке жилья, заявляют эксперты, опрошенные РИА Новости. Один из самых распространенных вариантов — поделка документа, рассказывает директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. Мошенник изготавливает на имя реального человека поддельную доверенность с печатью и фальсифицирует подпись нотариуса.

«По фиктивной доверенности аферист может попытаться сделать с чужой квартирой все, что угодно — продать или обменять», — комментирует эксперт. Сам владелец квартиры об этом, естественно, ничего не знает.

Чтобы не стать жертвой такого мошенничества, не стоит оставлять паспорта и документы на квартиру в легкодоступных местах, а также доверять их малознакомым людям, советует Куликов.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, эксперт рекомендует никогда не подписывать бумаги, не изучив их от начала до конца.

«Особенно внимательно стоит читать то, что написано мелким шрифтом, а также обращать внимание на сноски», — подчеркивает представитель «Инком-Недвижимость».

Генеральный директор «Century 21 Светлый Град» Елена Валеева более категорична. Тем, кто решил купить или продать жилье без помощи профессиональных риелторов, она рекомендует никогда не совершать сделку по доверенности, то есть без присутствия продавца: ведь доверенность может оказаться «липовой», а настоящая еще не гарантирует того, что реальный собственник жилья дал добро на совершение сделки — человеку неподготовленному будет нелегко самому разобраться во всех документах.

Подмена недвижимости

Достаточно распространенный прием мошенников — фактическая продажа не той квартиры, которая была изначально продемонстрирована покупателю.

В данном случае аферисты делают ставку на невнимательность покупателя, рассказывает глава Century 21 Вера Ларионова. Если не изучить правоустанавливающие документы с педантичной тщательностью и поторопиться подписать договор, есть риск купить не ту квартиру, что собирались. В лучшем случае покупателю достанется квартира на порядок хуже той, что ему продемонстрировали, в худшем — он может остаться вообще ни с чем.

При совершении сделки крайне важно точно идентифицировать объект, отмечает заместитель генерального директора компании «Миэль-Брокеридж» Ирина Шугурова. Почтовый адрес, название улицы, номер дома, номер квартиры, количество комнат и их площадь, указанные в договоре купли-продажи, следует проверять не только на бумаге, но и в реальности — иначе есть риск купить квартиру в том же доме, но этажом ниже и по качеству хуже, например, полностью разбитую «однушку» вместо отделанной «трешки».

По словам Куликова из «Инком-Недвижимость», аферисты также нередко обманывают клиентов при взаиморасчетах — к примеру, закладывая в банковскую ячейку неполную пачку денег или фальшивые купюры.

Еще одно часто встречающееся явление — взимание с покупателя залога, сумма которого серьезно завышена.

Поскольку при совершении сделки эти деньги не фигурируют, стоимость предмета сделки снижается. В результате при попытке расторгнуть сделку получить с продавца больше, чем указано в договоре, невозможно, да и сам продавец может испариться вместе с залогом, раскрывает секрет этого вида мошенничества Ларионова.

«Покупатели должны понимать, что любая сделка, совершенная с занижением в договоре реальной стоимости квартиры, создает высокие риски именно для них», — подчеркивает глава Century 21.

О том, какие опасности подстерегают арендаторов на рынке съемного жилья и кто из покупателей и продавцов недвижимости находится в группе риска, читайте в полной версии статьи на портале Недвижимость Группы сайтов РИА Новости.

Поэтому адвокат Елена Жданова советует быть менее доверчивыми при купле-продаже любой недвижимости, будь то дом, квартира, земля, и не стесняться обращаться к юристам.

Эксперты рассказывают о случаях из практики: продавец лежит в психдиспансере, на сделку приходят двойники, доверенное лицо присваивает деньги.

Доверенность дает право представлять интересы собственника или наследника недвижимости в том объеме, который указан в документе. Бывают доверенности специальные или разовые, причем лишь на подготовку и проведение сделки, а бывают – генеральные с правом распоряжаться имуществом, в том числе продавать его за любую стоимость и получать вырученные деньги.

Эти нюансы таят в себе немало рисков, поэтому «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, стоит ли соглашаться на сделки с доверенностью, и обратился за консультацией к Елене Ждановой, адвокату в сфере недвижимости, управляющему партнеру адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья».

Повод насторожиться
Если недвижимость продается по доверенности – это всегда риск. Конечно, ряд сделок проходят без проблем. Продавец, имеющий недвижимость в России, действительно может проживать за границей или находиться в больнице. Но в такую сделку легко включить мошенническую схему, кроме того, возможны споры между доверенным лицом и доверителем, например, если квартира продана за меньшие деньги, нежели они договаривались. И в результате сделка, как правило, оспаривается в суде.

Мошенничество и не только
Если же покупатель решается приобрести такое жилье, он должен быть готов к весьма неприятным ситуациям.

В своей адвокатской практике Елена Жданова сталкивалась со множеством сюжетов, и, по ее наблюдениям, прежде всего мошенники стараются заполучить документы на квартиру и паспорт продавца, например, вместо собственника привести к нотариусу лицо на него похожее либо оформить доверенность на сбор документов и продажу квартиры по поддельному паспорту.

Обычно в нотариальных конторах много народа, и нотариусу сложно выявить обман. К тому же ни нотариус, ни его помощники не устанавливают подлинность документов, а сверяют паспортные данные и смотрят, похож ли клиент на фотографию в паспорте. Если нотариуса ничего не смущает, он делает совершенно «чистую» доверенность. Получив ее, мошенники ищут покупателя и говорят ему, что собственник квартиры лежит в больнице, уехал в другую страну и т.д. Затем они получают деньги и исчезают.

Иногда в таких схемах участвуют и нотариусы. В этом случае доверенность получают, даже не приводя в нотариальную контору доверителя. Естественно, это уже преступление, и такие случаи известны, нотариусы даже привлекались к уголовной ответственности.

Есть примеры, когда мошенники не подделывали паспорт, не искали нечестных нотариусов, а лишь вошли в доверие к собственникам квартир и убедили их продать жилье, выписав доверенность. При этом жертвами мошенников могут стать не только пьяницы или недееспособные, но и по своей неопытности, неграмотности и доверчивости вполне вменяемые граждане. В группу риска попадают пенсионеры, одинокие люди, люди с низким уровнем образования. Их оставляют без жилплощади и денег, вынуждая судиться с покупателями.

К мошенничествам можно отнести и продажу недвижимости по отозванной или просроченной доверенности, а также те случаи, когда собственник-доверитель умирает раньше, чем состоялась сделка, но доверенное лицо, не сообщает об этом покупателю.

Поэтому адвокат Елена Жданова советует быть менее доверчивыми при купле-продаже любой недвижимости, будь то дом, квартира, земля, и не стесняться обращаться к юристам.

А вот что говорят о сделках по доверенности риелторы и специалисты рынка недвижимости:

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE
К нам поступали сомнительные предложения по продаже квартир по доверенности. Например, начальник хотел продать недвижимость сотрудницы, причем, как выяснилось, умершей, а один мужчина — квартиру товарища на Кутузовском проспекте, причем товарищ проживал в Воронеже. В таких ситуациях мы вежливо отказывались от сотрудничества, так как репутация дороже.

Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН
Покупателям стоит насторожиться, если между датой выдачи доверенности и предполагаемой датой сделки пройдет больше года, если доверитель — пожилой человек или слишком юн, либо когда доверенное лицо препятствует общению с собственником.

Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-Групп»
В нашей практике был такой случай: доверитель умер буквально за несколько дней до оформления сделки, его доверенное лицо об этом не знало. Подписали договор купли-продажи, прошла регистрация сделки, а затем выяснилось, что собственник умер. Доверенность, как и вся сделка в целом, были признаны недействительными. Но это скорее недоразумение.
Источник: metrinfo

Фальшивые паспорта.

Подделать паспорт – самая сложная в исполнении схема, но несмотря на это, пользующаяся определенной популярностью. Мошенники не жалеют сил и времени на подделку паспорта, а вы не пожалейте на его проверку. Там боле что это гораздо легче – вся нужная информация доступна на страничке ФМС.

Мошенничество при покупке недвижимости

При покупке жилплощади Вас может ожидать множество проблем и опасностей. Нужно правильно оценить покупаемый объект, найти все его недостатки, проверить все документы. Но даже проделав все это, Вы можете стать жертвой мошенников. У таких людей множество способов Вас обмануть, и чтобы этого не случилось лучше всего обратиться к профессионалу. В этой статье специалисты фирмы “Успех” расскажут вам о самых популярных схемах мошенничества и как их избежать.

Поддельные доверенности.

Одна их самых популярных схем мошенничества основана на придаже квартир по доверенности. Эти доверенности подделываются, чаще выданы уершими людьми. Первы признак того, что Вас пытаются обмануть, это когда доверенное лицо говорит, что связаться с реальным собственником совершенно невозможно. Также следует насторожиться, если нотариус, выдавший довереность не значится в реестре, или если с ним не получается связаться.

Вообще, человек продающий квартиру по доверенности, обязан объяснить, почему собственник не может присутствовать при сделке. А препятствовать Вашим попыткам связаться с собственником доверенное лицо не имеет права.

Кстати убедиться нужно не только в том, что доверенность настоящая, а также в том, что она не отзывалась. И уточнять нужно непосредственно перед подписанием договора купли-продажи.

Договоры, которых нет.

Фальшивые паспорта.

Подделать паспорт – самая сложная в исполнении схема, но несмотря на это, пользующаяся определенной популярностью. Мошенники не жалеют сил и времени на подделку паспорта, а вы не пожалейте на его проверку. Там боле что это гораздо легче – вся нужная информация доступна на страничке ФМС.

Мошенничество со стороны чиновнков.

Конечно, это далеко не все схемы, и далеко не всегда описанные способы быдут помогать. Мошенники придумывают все новые и новые способы обмана, и единственный способ обезопасить себя – обратиться за помощью к профессионалу.