Аннулировать доверенность после завершения сделки с недвижимостью

Поверенный действует от имени своего доверителя и имеет право производить только те действия, которые указаны в доверенности. Учитывая это обстоятельство, в доверенности необходимо указывать наиболее точный объем полномочий, который может потребоваться для регистрационных действий.

Право на недвижимое имущество (а также переход этого права по различным основаниям) подлежит регистрации в государственном реестре (ЕГРН). К подобным объектам относятся земельные участки и объекты капитального строительства, которые прочно связанные с землей: к примеру, дома, квартиры, гаражи. При этом обратиться в соответствующие органы можно обратиться как самостоятельно, так и по доверенности.

Согласно законодательству РФ, если с заявлением о государственной регистрации права собственности или перехода права собственности, а также об осуществлении государственного кадастрового учета обращается представитель по доверенности, необходимо:

• представить подлинник и копию доверенности (следует иметь ввиду, что подлинник возвращается заявителю после завершения учетно-регистрационных действий);
• доверенность на представление документов, а также на их получение должна быть нотариально удостоверена, если иное не установлено федеральным законом Российской Федерации.

Также следует знать, что если право собственности возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, то государственная регистрация права может осуществляться по заявлению нотариуса. При этом нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено то или иное нотариальное действие. Полномочия нотариуса, связанные с обращением в орган регистрации прав, осуществляются без доверенности

В деле № А40-54535/2017 управляющий оспорил куплю-продажу квартиры как подозрительную сделку, потому что она была совершена в пределах года до банкротства, а квартира на самом деле стоила 5,2 млн, как показала судебная экспертиза. Три инстанции согласились с доводами управляющего и взыскали с покупательницы дополнительно 1,5 млн руб. – разницу между покупной и оценочной стоимостью.

Явно убыточный для компании-банкрота договор можно признать недействительным через суд. При этом закон даёт возможность взыскать убытки с тех лиц, которые определяли действия должника и приняли решение заключить такой договор.

Между тем неравноценность сделки сама по себе ещё не значит, что заключившие её лица обязаны возместить убытки, указала экономколлегия ВС в определении по делу № А40-51687/2012. Чтобы понять, причинила сделка убытки или нет, нужно проверить множество факторов. Например, узнать, мог ли должник извлечь большую выгоду, будь договор заключён на «нормальных» условиях.

В июне экономколлегия вынесла важное определение в рамках банкротного дела «СГК-ТрансстройЯмал». В нём содержалось несколько важных для практики выводов.

Так, ВС признал: кредитор, удерживающий вещь, имеет права залогового кредитора в отношении данной вещи и в деле о банкротстве. Удержание по своей правовой конструкции имеет общие черты с залогом, указала экономколлегия. Это значит, что права кредитора, который удерживает вещь, реализуются по аналогии с правилами о залоге в банкротстве. При этом у него, кредитора, будет и так называемый залоговый приоритет, то есть он получит как минимум 70% от вырученной при продаже вещи суммы.

В рамках банкротного дела «Главмосстроя» (№ А40-165525/2014) суд округа признал условия мирового соглашения экономически необоснованными: оно предусматривало отсрочку налоговых выплат на 11 лет.

ВС признал: определение условий мирового соглашения всецело зависит от воли должника и кредиторов. Суды должны лишь проверять, чтобы условия соответствовали закону и соблюдали права лиц, интересы которых такое соглашение затрагивает. «Разрешение судом вопроса об утверждении спорного мирового соглашения нарушает исключительную компетенцию собрания кредиторов должника и противоречит природе данного института права», – напомнили в экономколлегии.

В деле № А40-54535/2017 управляющий оспорил куплю-продажу квартиры как подозрительную сделку, потому что она была совершена в пределах года до банкротства, а квартира на самом деле стоила 5,2 млн, как показала судебная экспертиза. Три инстанции согласились с доводами управляющего и взыскали с покупательницы дополнительно 1,5 млн руб. – разницу между покупной и оценочной стоимостью.

Верховный суд вступился за покупателя квартиры у компании-банкрота и разрешил не платить разницу между покупной и оценочной стоимостью. Суды поверхностно оценили обстоятельства спора, отметила экономколлегия под председательством Ирины Букиной. Факта неравноценности недостаточно, надо исследовать все обстоятельства совершения сделки.

«Дело является примечательным, потому что ранее наличие неравноценности встречного исполнения всегда было достаточным условием для оспаривания сделки по п. 1 ст. 61.2 закона о банкротстве, рассказывает управляющий партнёр компании «ЮрТехКонсалт» Алексей Николаев.

Если судебная практика начнёт активно применять такую позицию, то постепенно будет происходить размывание границы между п. 1 и п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве.

Алексей Николаев, управляющий партнёр компании «ЮрТехКонсалт»

В 2019 году Верховный суд продолжил активно развивать тему субординации требований аффилированных по отношению к должнику кредиторов. И некоторые критерии, при которых требования участников могут быть включены в реестр, были выделены в банкротном деле «Анкор Девелопмента». Компания занималась строительством торгового центра в Новом Уренгое. Участник компании-банкрота просил суд включить в реестр требований кредиторов задолженность, возникшую из договоров займа и новации.

«При рассмотрении подобной категории дел в каждом конкретном случае надлежит исследовать правовую природу отношений между участником (аффилированным лицом) и должником, цели и источники предоставления денежных средств, экономическую целесообразность и необходимость их привлечения путём выдачи займа, дальнейшее движение полученных заёмщиком средств и тому подобное», – указал ВС в определении по делу № А81-7027/2016.

«Также важно, что суд обратил внимание на условие о межкредиторском соглашении между участником должника и другим крупным кредитором, финансировавшим строительство торгового центра, Сбербанком», – отмечает руководитель группы по банкротству Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Александра Улезко.

Директор и главбух организации-заёмщика в стадии заключения кредитного договора предоставили банку «Траст» недостоверную бухгалтерскую документацию, свидетельствующую о наличии у общества значительных активов, и получили кредит, что было одобрено единственным участником организации.

Спустя некоторое время компанию признали банкротом и ликвидировали, а требования банка по большей части остались неудовлетворёнными. Банк обратился в рамках банкротного дела с иском о привлечении директора, главбуха и единственного участника к субсидиарной ответственности. Спор дошёл до ВС, который подчеркнул: арбитражный суд может исследовать умысел на подачу недостоверного баланса, а уголовное дело для этого необязательно.

Важность этого дела отметил и сам Верховный суд. Оно вошло во второй Обзор Практики ВС за 2019 год.

Новый кредитор купил у реестрового кредитора право требования к должнику уже после прекращения процедуры реализации имущества и освобождения должника от долгов. Он обратился с заявлением о процессуальном правопреемстве в рамках дела о банкротстве.

Суды первой и апелляционной инстанций произвели процессуальную замену, а суд кассационной инстанции в такой процессуальной замене отказал, сославшись на то, что материальное право требования к должнику прекращено ввиду завершения процедуры банкротства и освобождения должника от долгов (дело № А32-37685/2015).

Рассматриваемое определение ВС предоставляет таким потенциальным кредиторам правовую гарантию реализации прав и одновременно создаёт серьёзную угрозу должникам, проявившим недобросовестность в ходе процедуры банкротства.

В деле № А12-34930/2017 ВС пояснил, что определение о введении в отношении должника процедуры реструктуризации может быть обжаловано кредиторами. Это право предоставляется им через восстановление срока на обжалование такого судебного акта со ссылкой на то, что до включения в реестр кредитор не обладает правами на обжалование и не может соблюсти предоставленный законом срок на обжалование определения о введении процедуры банкротства.

В рамках дела № А27-11046/2017 Верховный суд положительно ответил на вопрос о том, облагается ли НДС текущая деятельность компании-банкрота, не связанная с реализацией конкурсной массы.

Согласно определению экономколлегии, в целях исчисления НДС конкурсные управляющие должны чётко разграничивать имущество, имеющееся на дату введения конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, а также товары и услуги, которые получены от текущей деятельности.

Татьяна Рокотян, АБ Казаков и партнеры Казаков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Уголовное право 22 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 22 место По количеству юристов 37 место По выручке Профайл компании ×

Позиция ВС расширяет возможности использования норм закона о банкротстве при оспаривании сделок, что позволит оспаривать большее количество сделок в рамках процедур банкротства.

По возможности, специалисты рекомендуют вообще отказаться от генеральной доверенности в пользу разового документа , предполагающего, например, право на сбор документации. Что касается проведения сделок, лучше, если собственник будет их заключать лично. Тем более, что многие потенциальные покупатели предпочитают не участвовать в заключении договоров по доверенности и нередко отказываются от таких квартир. Это обстоятельство является одной из причин, по которым собственнику приходится ощутимо снижать цену.

Особенности документа: полномочия и ограничения

Существует ограничение, связанное с дарением. Оно заключается в том, что передать в дар квартиру или другое имущество представитель может лишь в том случае, если доверитель предусмотрел это право в доверенности, при этом сообщив имя одариваемого лица.

У доверенного лица также нет права завещать имущество от имени доверителя, поскольку для составления этого документа обязательно персональное присутствие завещателя и проставление подписи лично им. Присутствует, однако, исключение в данном случае – когда за собственника ставит подпись опекун, но эта процедура практически не применяется по отношению к генеральной доверенности.

Если речь идет исключительно о продаже квартиры, в доверенности необходимо четко описать объект, точно указать его адрес и все регистрационные сведения. Важно также прямо обозначить те манипуляции с недвижимостью, которые предполагает доверенность, и перечислить полномочия представителя. Это ограничение необходимо для того, чтобы можно было перестраховаться от совершения доверенным лицом других действий в отношении этого объекта недвижимого имущества.

Чтобы уберечься от сделок с недвижимостью, Росреестр рекомендует гражданам принести заявление о невозможности проведения сделок с их недвижимостью без личного участия. После получения такого заявления в ЕГРН вносится специальная запись. Эта запись — основание для возврата без рассмотрения заявления с просьбой зарегистрировать недвижимость на другого человека, даже если у него на руках имеется нотариально заверенная доверенность.

Как показал эксперимент, получить электронный ключ на любого человека действительно несложно. По нынешнему законодательству удостоверяющие центры РФ сами устанавливают регламент своей работы, поэтому имеют полное право проверять личность человека через интернет.

«Согласно полученной информации, усиленная квалифицированная подпись дарителя и одаряемого выданы удостоверяющим центром ЗАО «Национальный удостоверяющий центр», аккредитованным Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ. Договор дарения квартиры подписан обеими сторонами в пределах срока действия сертификатов электронной подписи и практически в одно время. Таким образом, полномочия дарителя и одаряемого были подтверждены в установленном порядке», — сообщил Росреестр.

Нужно заметить, что ЗАО «Национальный удостоверяющий центр» (НУЦ) — не какая-то фирма-однодневка. Компания работает уже 15 лет и входит в топ-10 крупнейших розничных УЦ (по её собственному заявлению).

Как же защититься от использования ЭЦП, оформленной на ваше имя? Хабраюзер PaulZi в статье «Мошенники и ЭЦП — всё очень плохо» рассказывает о собственном опыте, где он с супругой без их ведома стали директорами нескольких ООО. Автор рекомендует воспользоваться так называемой «38-й формой», то есть формой 38001. Её нужно заполнить и лично отвезти в регистрирующий орган (в Москве это 46 налоговая). Она запрещает регистрацию юридических лиц без личного присутствия (возможно, только в Москве).

Чтобы уберечься от сделок с недвижимостью, Росреестр рекомендует гражданам принести заявление о невозможности проведения сделок с их недвижимостью без личного участия. После получения такого заявления в ЕГРН вносится специальная запись. Эта запись — основание для возврата без рассмотрения заявления с просьбой зарегистрировать недвижимость на другого человека, даже если у него на руках имеется нотариально заверенная доверенность.

Такое заявление можно подать в электронном виде в личном кабинете Росреестра. Обратиться с заявлением также можно лично в офисы МФЦ на всей территории России. И если квартира в одном регионе, а гражданин находится в другом, то сейчас это не проблема, так как ведомство работает экстерриториально. Услуга предоставляется Росреестром бесплатно. Срок внесения записи в ЕГРН — не более пяти дней.

Что будет с материнским капиталом в случае смерти получателя?

Пенсионный фонд разместил на своем сайте ответы на часто задаваемые вопросы по получению и использованию материнского капитала. С наиболее интересными из них мы познакомим вас в этом материале.

Требуется ли обязательство об оформлении права собственности на жилье, оплачиваемое материнским капиталом, в случае если на момент подачи заявления право собственности на это жилье уже оформлено на всех членов семьи?

В этом нет необходимости, если при подаче заявления в ПФР будут представлены документы, подтверждающие право собственности всех членов семьи.

Обязательно ли при подаче заявления о распоряжении материнским капиталом подтверждать регистрацией по месту жительства совместное проживание родителей и детей в квартире, которая была куплена в кредит?

Нет, не обязательно. Совместное проживание родителей и детей в квартире не является условием для распоряжения материнским капиталом.

Как быстро ПФР перечислит продавцу средства материнского капитала при покупке квартиры?

Деньги перечислят продавцу в течение 10 рабочих дней со дня принятия ПФР решения об удовлетворении заявления.

Что будет с материнским капиталом в случае смерти получателя?

В случае смерти женщины — владельца сертификата материнский капитал переходит к отцу детей, а в случае его смерти — к детям. При этом сумма материнского капитала делится между детьми в равных долях.

Можно ли вернуть средства материнского капитала, которые первоначально были направлены на формирование накопительной пенсии?

Да, можно. Для этого нужно направить в ПФР соответствующее заявление. Главное, сделать это до дня назначения пенсии.

Можно ли изменить направление распоряжения средствами материнского капитала после написания заявления?

Да, это можно сделать, обратившись в ПФР с заявлением об аннулировании ранее поданного заявления о распоряжении и предоставив новое заявление. Однако заявление об аннулировании должно быть подано до перечисления ПФР средств материнского капитала.

Как направить средства материнского капитала на строительство индивидуального жилого дома, производимое без привлечения строительной организации?

Можно ли получить средства материнского капитала, если семья уже построила дом?

Да, можно. Для этого нужно оформить дом в собственность владельца сертификата или законного супруга. А после этого обращаться в ПФР со свидетельством о собственности на земельный участок и на дом, а также разрешением на строительство. За компенсацией могут обращаться все, кто построил и оформил дом после 1 января 2007 г.

В 2006 г. был заключен кредитный договор на покупку квартиры. Приобретенная квартира в настоящее время продана, свидетельство о регистрации права собственности на нее аннулировано. Семья продолжает выплачивать кредит. Можно ли в этом случае средства материнского капитала направить на погашение этого кредита?

Нет, нельзя. При подаче заявления на погашение кредита материнским капиталом среди прочих документов необходимо представить свидетельство о регистрации права собственности, которое в рассматриваемом случае отсутствует.

Можно ли направить средства материнского капитала на погашение одновременно двух кредитов, полученных на строительство жилья?

Да, можно. В законе не предусмотрены ограничения по количеству кредитов и займов, на оплату которых можно направить средства материнского капитала.

Возможно ли погашение материнским капиталом кредита, полученного в рамках программы «Молодая семья»?

Да, если это кредитный договор и в нем есть информация о его целевом направлении (приобретение жилого помещения или покупка квартиры). Если в договоре содержится формулировка «на приобретение недвижимости», лучше дополнительным соглашением с банком уточнить цель кредита — «на приобретение жилого помещения по адресу. ».

Можно ли направить средства материнского капитала на погашение ипотеки, оформленной на супруга женщины, получившей сертификат, если кредит взят до регистрации их брака?

Да, можно. Главное — чтобы на момент подачи заявления в ПФР они находились в законном браке, что должно быть подтверждено соответствующими документами.

Супругом женщины, получившей сертификат, взят кредит на покупку квартиры под залог квартиры тещи. Можно ли в этом случае погасить кредит средствами материнского капитала?

Да, можно. Закон не содержит ограничений в части принадлежности закладного обеспечения кредита, который будет оплачен с использованием средств материнского капитала.

Можно ли материнский капитал направить на погашение кредита, если кредитный договор оформлен на свекровь, а владелец сертификата является созаемщиком?

Нет, нельзя, целевой заем должен быть оформлен на одного из супругов.

Что надо сделать родителям, чтобы использовать материнский капитал на покупку товаров или услуг для ребенка-инвалида?

1. В поликлинике получить направление на медико-социальную экспертизу (МСЭ).

2. Обратиться в орган МСЭ с заявлением о внесении в индивидуальную программу реабилитации или абилитации (ИПРА) показаний для обеспечения конкретным товаром или услугой за счет средств материнского капитала.

3. При приобретении товаров и услуг нужно сохранять все сопутствующие документы: договоры купли-продажи, об оказании услуг, товарные чеки и т.д. ИПРА с внесенными в нее товарами и услугами, приобретенными за счет средств материнского капитала, должна быть действительна на день их приобретения.

4. Если приобретен товар, а не услуга, семье необходимо обратиться в орган соцзащиты для подтверждения наличия приобретенного товара.

5. После этого владелец сертификата может обращаться в территориальный орган ПФР за компенсацией расходов на приобретенные товары или услуги, предоставив необходимые документы.

Сколько товаров и услуг можно приобрести за счет материнского капитала на нужды ребенка-инвалида и сколько раз это можно делать?

Ограничений по количеству товаров или услуг, приобретаемых на средства материнского капитала, а также количество раз, которое это можно сделать, нет.

Можно ли оплатить материнским капиталом товары и услуги, предусмотренные Федеральным законом от 24.11.95 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»?

Нет, нельзя. Материнским капиталом можно оплатить только товары и услуги, предусмотренные распоряжением Правительства РФ от 30.04.2016 № 831-р.

Есть ли ограничения по возрасту ребенка-инвалида или ребенка, появление в семье которого дало право на материнский капитал? Нужно ли дожидаться трехлетия, чтобы направить средства материнского капитала на нужды ребенка-инвалида?

Нет. Направить средства материнского капитала на нужды ребенка-инвалида можно в любое время после получения сертификата на материнский капитал, не дожидаясь трехлетия ребенка, который дал право на его получение.

Если планируется сделка между незнакомыми участниками, данный вид оплаты является одним из самых эффективных и безопасных. Среди его преимуществ выделяют:

Особенности процедуры

По своей сути аккредитив представляет собой обязательство банка об исполнении поручения плательщика в пользу счета получателя. Деньги вносятся покупателем или его представителем, действующим на основании доверенности. Как использовать банковский аккредитив правильно? В первую очередь важно прописать полностью условия, чтобы банк выдавал деньги только при наступлении определенных обстоятельств.

Процедура происходит со следующими этапами:

Когда ваши доверенные лица совершают какие-либо действия по доверенности, другие сотрудники нотариата и должностные лица обязательно выполняют такую проверку перед совершением действий. И если они увидят, что документ был отозван, в проведении каких-либо операций им будет отказано.

Многих интересует, как проверить не отозвана ли нотариальная доверенность. Узнавать данную информацию достаточно просто:

• На официальном сайте для проверки доверенностей нужно ввести реквизиты. Обязательными реквизитами являются номер документа, его дату удостоверения и имя нотариуса (или другого лица, выполнявшего функции удостоверителя).
• Нажать кнопку «Найти» и получить сведения.
• Ознакомиться со статусом документа. Если он был отозван, в нём будет значиться соответствующая отметка.

Когда ваши доверенные лица совершают какие-либо действия по доверенности, другие сотрудники нотариата и должностные лица обязательно выполняют такую проверку перед совершением действий. И если они увидят, что документ был отозван, в проведении каких-либо операций им будет отказано.

Поэтому де-юре отзыв происходит в течении суток после подачи вами соответствующего заявления, а де-факто отмена происходит в ту же минуту, как только нотариус внёс данные в информационный реестр.

— Даже если сделана незначительная перепланировка, то за «наличку» можно продать и так, — говорит Татьяна Свиденко. — А если же это ипотека, то придется сделать новый техпаспорт, узаконить перепланировку. Все документы будут проверяться банком.

Ипотека — надежный инструмент продажи недвижимости

Безопасность сделки с ипотекой специалисты рынка считают самой высокой. Своего рода гарантом сделки выступает третья сторона — банк, специалисты которого тщательно проверяют личность заемщика и саму недвижимость. Банки сами в первую очередь заинтересованы в чистоте сделки. Возможности для мошенничества в данном случае сведены к минимуму.

В банке запрашивают и тщательно проверяют оригиналы и копии документа, удостоверяющего личность продавца, покупателя и их супругов, свидетельства о заключении или расторжении брака, оригиналы и копии правоустанавливающих документов.

2. Договор подлежит расторжению при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора

06 мая 2014 года

Нет такого юридического понятия, как отмена договора. Договор либо расторгается, либо признается недействительным. И то, и другое означает прекращение договора.

Один из вариантов расторжения договора купли-продажи – по обоюдному согласию сторон.

Если обоюдного согласия нет, то расторжение договора купли-продажи возможно в следующих случаях:

1. Существенное нарушение условий договора одной из сторон.

Например, если покупатель не рассчитался с продавцом за купленную квартиру в договорные сроки. Т.е. договор подписан, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре, но покупатель не передал денежные средства за приобретенную квартиру. Данное не исполнение обязательств со стороны покупателя является безусловным основанием к расторжению договора купли-продажи.

Еще одним основанием для расторжения может служить неисполнение обязательств со стороны продавца сняться с регистрационного учета и выселиться из жилого помещения, если такие обязанности были предусмотрены условиями договора.

2. Договор подлежит расторжению при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор купли-продажи может быть признан не имеющим юридическую силу (недействительным) в следующих случаях:

1. Отсутствие воли стороны на совершение сделки.

Представим, что мошенник (выступающий продавцом квартиры) подделал правоустанавливающие документы, или представитель продавца подделал доверенность и реализовал недвижимость. Указанные факты свидетельствуют о том, что собственник не знал о совершаемой сделке, что однозначно ведет к признанию её недействительной при обращении в суд.

2. Сделка совершена гражданином, признанным ограниченно недееспособным. Если после завершения сделки и произведенных взаиморасчетов в суд предъявить документы, подтверждающие недееспособность продавца, то суд однозначно признает договор купли-продажи недействительным.

3. Другим очень похожим основанием является частичная утрата дееспособности или такое состояние продавца, которое лишает его возможности понимать значение своих действий в момент подписания договора, что может быть связано с состоянием здоровья, травмами, возрастом, злоупотреблением спиртными напитками или употреблением наркотических веществ и т.п.

4. Квартира продана, документы находятся в Росреестре в процессе регистрации перехода права собственности, но один из участников сделки скончался. Договор автоматически утрачивает силу, становится недействительным, как и все последующие сделки. То же самое имеет место в случае смерти собственника, если договор подписан по доверенности.

Кроме того, договор купли-продажи будет признан недействительным, если доверенность на продажу недвижимого имущества будет отменена на момент подписания договора купли-продажи.

С юридическими лицами часто договоры признают недействительными, если неправильно оформлены учредительные документы. Чаще всего это связано с подписями неуполномоченных лиц.

Отдельно следует рассмотреть такие основания для признания договора недействительным, как обман или заблуждение одной из сторон.

Безусловно, и то и другое в обязательном порядке следует доказывать, но, если, имел место случай совершения преступления, когда мошенник, обманув продавца, завладел его квартирой, и данное преступление подтверждено материалами уголовного дела, то не только сделка с участием мошенника будет считаться недействительной, но и все последующие договоры, в том числе и с добросовестными приобретателями, которые останутся без недвижимости и без денег.

Информационный центр Управления Росреестра по Курской области

— Или на русский авось, или на компанию, через которую люди покупают квартиру.

Олеся Бухтоярова, директор по работе с агентами департамента продаж страховой компании «Согласие»

Рисков у покупателей квартир было всегда предостаточно. Но, как говорят профессионалы рынка недвижимости, с принятием закона о банкротстве физических лиц их стало на один больше. «Это действительно так?» — задаю я вопрос Олесе Бухтояровой.

— Да, это так. Дело в том, что 1 октября 2015 г. был принят закон о банкротстве физических лиц, и это увеличило количество рисков для покупателей недвижимости.

— И в чем они выражаются?

— Но покупатель мог и не знать всех нюансов.

— Мог. Но то, что имеется риск покупки квартиры по неполной стоимости, об этом он не мог не знать. И суд в этом случае не признает его добросовестным приобретателем.

— А кто анализирует предыдущие сделки? Сам судья или судебные эксперты?

— Этим занимается финансовый управляющий. И он будет анализировать все сделки с недвижимостью, которые совершил человек, объявивший себя банкротом. Порой хитрый заемщик, чтобы не платить по кредитам, переоформляет свою недвижимость на родственников. К примеру, он дарит своей сестре или брату квартиру, которую те благополучно продают.

— Если проверка это выявит, то такой договор тоже будет расторгнут?

— Конечно! Поэтому будьте очень внимательны, покупая квартиру, где есть «свежее» дарение. Кстати, акт дарения может быть опасен и по другим причинам.

— И каким же?

— К примеру, мать или отец подарили сыну квартиру с тем условием, чтобы он ее реализовал. И он ее благополучно продает. Но статистика показывает, что из десяти тех, кто дарит недвижимость, минимум двое страдают либо алкоголизмом, либо наркоманией. Они, как правило, уверены в том, что никто этого не поймет. Поэтому надо очень тщательно проверять не только одаряемого, но и самого дарителя. А если они, не дай бог, попадут в длинную альтернативу, то по их вине развалится вся цепочка.

— Вы просто страсти какие-то рассказываете.

— Отнюдь нет. Я просто хочу предупредить покупателей еще об одной новой опасности, которая появилась на рынке недвижимости. Тем более что закон вступил в силу не так давно — практики его применения еще нет и никто не знает, что он принесет тем, кто попадет в судебные жернова.

— А если сделки были совершены год назад, а продавец объявил себя банкротом сейчас, то.

— Этого людям бояться не стоит, такие сделки под действие закона не попадают, он обратной силы не имеет. Опасны только те, что были оформлены после 1 октября 2015 г.

— Но не совсем понятно, кого могут признать банкротом. Поясните, пожалуйста.

— Банкротом является тот человек, который не в состоянии платить по своим обязательствам: кредитам, займам или долгам по коммунальным услугам. Если долг гражданина составляет больше 500 тыс. руб., а просрочка по нему не менее трех месяцев, то суд может объявить человека банкротом.

— А при меньшей сумме этот номер у недобросовестного продавца квартиры не пройдет?

— Вынуждена вас огорчить. Совсем недавно Верховный суд РФ разъяснил, что если гражданин сам инициировал процедуру банкротства, то размер его неисполненных обязательств в данном случае значения не имеет. Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий. Первое — должник не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок. Второе — он неплатежеспособен или у него недостаточно имущества, чтобы покрыть долги.

Правда, здесь гражданину уже самому придется доказывать свою несостоятельность.

— И он может это сделать?

— Но как это проверить? Где можно получить информацию о продавце? И возможно ли это?

— Проверить это вполне реально. Например, можно обратиться в службу судебных приставов (проверка на наличие исполнительных производств), сделать запрос в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства) и, наконец, зайти на сайт Арбитражного суда Москвы (проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства).

Можно еще проверить продавца через бюро кредитных историй на наличие у него просрочек по выплатам. Правда, в этом случае, чтобы запросить информацию, требуется письменное разрешение самого продавца.

— Можно ли покупателям, помимо указания полной стоимости квартиры, как-то подстраховаться от неприятных ситуаций?

— Можно, к примеру, в договор купли-продажи внести такой пункт: продавец сообщает о том, что на момент заключения договора он не находится в процедуре банкротства и у него нет намерения данную процедуру проводить. Сейчас все риелторы стали вставлять этот пункт в договоры.

— Скажите, а почему, на ваш взгляд, так беспечны порой покупатели? Если верить статистике, то в России сегодня страхуют титул квартиры только 3–5 % покупателей. На что надеются остальные?

— Или на русский авось, или на компанию, через которую люди покупают квартиру.

Одним словом, примеров можно привести еще массу. Но пока в Гражданском кодексе РФ будут статьи, позволяющие признавать сделку недействительной, проблема потери приобретенной недвижимости будет всегда.

— Выходит, что на риелтора надейся, но и сам не плошай.

— Олеся, у вас большая практика страхования. Скажите, а на что нужно обращать пристальное внимание при проверке квартиры? Что вы посоветовали бы покупателям?

— И каков выход из этой непростой ситуации? Как человеку спасти купленную им квартиру?

И еще хотелось бы обратить внимание покупателей вот на что: если выбранную квартиру компания страховать не берется, то лучше от покупки этой недвижимости отказаться. Как говорится, от греха подальше.

Узнали почему не стоит продавать квартиру быстро, даже если это необходимо.

Эксперты выяснили в каких районах Москвы самые низкие цены на квартиры в новостройках.

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

• 
• 
• 

Учредитель, Редакция и Издатель периодического печатного издания, журнала« НЕДВИЖИМОСТЬ&ЦЕНЫ» (рекламное СМИ) ООО «Деловой Мир Медиа» (Россия, 115280, Москва, улица Ленинская Слобода, д.19, офис 41а2, БЦ «Омега Плаза 1», ст.м. «Автозаводская»; тел./факс 8 (495) 212 22 11) Свидетельство о регистрации средства массовой информации ПИ No ФС 77 64097 от 18 декабря 2015г. выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). При полном или частичном использовании материалов ссылка на ООО «Деловой Мир Медиа» обязательна (в интернете—гиперссылка)

Согласно действующему законодательству потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

• для клиента — делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе;
• для исполнителя — использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом успешного завершения сделки и надежной защиты от любых мошеннических действий.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Данное уведомление необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риэлтором и клиентом, регулируются положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов. Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами. В случае отсутствия таковых документов и штрафных санкций не будет, а при наличии и не исполнении обязательств — потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующему законодательству потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

• допускается обращение в другие риэлторские компании, поиск покупателя/продавца;
• допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
• выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней.

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.