Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя

Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.

В текст доверенности можно вписать несколько человек (ст. 185 ГК РФ), и это оправдано, когда в процессе оформления сделки требуется обеспечить максимальную скорость и избежать затягивания процесса по бюрократическим причинам. Помимо стандартной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, есть еще несколько видов, разрешенных п. 1 ст. 185 ГК РФ:

• Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
• Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
• Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
• Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.

Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Виды доверенности

Для начала нужно знать, какие виды доверенности бывают и кто их может выдавать. Зачастую мошенники пользуются незнанием покупателя и подсовывают ему поддельные документы. В результате «продавец» завладевает деньгами и пропадает в неизвестном направлении. Когда обман вскрывается на стадии регистрации сделки или даже позже, то покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Официальный сайт Федеральной Нотариальной Палаты — data.notariat.ru.Здесь вы можете найти реальных нотариусов в вашем городе. Если кто-то из знакомых предлагает вам своего нотариуса, то не поленитесь и проверьте его лицензию на этом сайте. Если такого нотариуса вы там не найдете — это мошенник!

Большинство доверенностей заверяет нотариус. Но статья 185 Гражданского кодекса РФ наделяет такими полномочиями и других лиц:

• руководителя учреждения ФСИН, где доверитель отбывает наказание;
• заведующего учреждения социальной защиты;
• главного врача лечебного заведения;
• командира военной части;
• старшего врача военного госпиталя и т.д.

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

Таким образом, в доверенности указываются:

Разновидности документов: какую доверенность выписывать?

Наиболее распространенным термином, которым пользуются почти все, кто планирует поручить приобретение жилья стороннему лицу, является «генеральная доверенность». Надо заметить, такое понятие в законах нигде не прописано, хотя даже нотариусы активно используют его в своем профессиональном лексиконе.

Если разовый документ на одно действие не требует обязательного заверения, то генеральную доверенность можно оформить исключительно в нотариальной конторе. Документ должен иметь государственный номер, а также в нем должна стоять дата заверения. Рекомендуется также в самом тексте указать период действия документа. Наиболее оптимальный вариант — оформить ряд разовых доверенностей на отдельно взятые операции.

Есть ли опасность в такой ситуации для нас, как для продавцов. Как это должно быть отражено в договоре купли-продажи (ведь договор составлен на покупателя, а о доверенном лице и какой-либо доверенности там нет ни слова). Спасибо.

Ответы юристов ( 3 )

Есть ли опасность в такой ситуации для нас, как для продавцов. Как это должно быть отражено в договоре купли-продажи (ведь договор составлен на покупателя, а о доверенном лице и какой-либо доверенности там нет ни слова). Спасибо.

Приветствую Вас. Естественно все должно быть отражено в договоре, что он подписывается доверенным лицом на основании такой то доверенности, действующим от имени покупателя. Я бы настаивал на личном присутствии покупателя, поставить подпись — 2 минуты. Нужно будет посмотреть есть ли полномочия на совершение таких действий, не истек ли срок доверенности, заверена ли она нотариально, узнать у нотариуса, который заверил ее, не отозвана ли она, и не умер ли доверитель.

Поскольку составление доверенности на распоряжение квартирой сопряжено с большим риском, нужно с огромной осторожностью подходить к выбору представителя, а также с большим вниманием вчитываться в каждый пункт документа. Надо отдавать отчет в том, что именно может сделать с квартирой представитель на основании доверенности.

На самом деле, многие нотариусы рекомендуют вообще отказаться от доверенности этого вида, так как документ предполагает возникновение существенных рисков, связанных с утратой прав собственности на недвижимость. Гораздо лучше составить документ, в котором будут прямо перечислены конкретные права, которые необходимо будет доверителю реализовать. Это поможет в будущем избежать многих неприятностей и правовых казусов, связанных с управлением квартирой.

Как показывает практика сделок, такие рекомендации имеют все основания.

1. Жив ли доверитель (продавец)? Если он находится в этом же самом городе, с ним необходимо увидеться.
2. Не отменена ли выданная доверенность? Это выясняется у нотариуса, выдавшего ее.

И теперь – самое главное, что необходимо сделать покупателю жилья, если он решил все-таки, несмотря на риски, приобретать жилье по доверенности. В день сделки необходимо ответить на два вопроса:

1. Жив ли доверитель (продавец)? Если он находится в этом же самом городе, с ним необходимо увидеться.
2. Не отменена ли выданная доверенность? Это выясняется у нотариуса, выдавшего ее.

Приведем пример: доверитель – дедушка, который был жив, когда подписывался договор задатка на квартиру. За один или несколько дней до сделки дедушка умирает. Официально доверенность еще не отменена. Вы заключаете сделку, передаете деньги. Юридически в результате смерти доверителя сделка признается недействительной.

Как видно из приведённого обзора, продажа квартиры по доверенности может повлечь целый ряд неблагоприятных последствий. Однако при тщательной проверке документов и должной осмотрительности вы значительно снизите вероятность потери квартиры и уплаченных за неё денежных средств.

Какие бывают доверенности

Законом не установлены специальные требования к содержанию доверенности, она составляется в произвольной форме. Поэтому обратите особое внимание на полномочия поверенного – такие полномочия, как полномочия по продаже квартиры, подписанию договора купли-продажи и получению денег по сделке должны быть прямо указаны в доверенности.

Представителями собственника квартиры по доверенности могут выступать любые физические, и юридические лица. Но, как правило, это ближайшие родственники собственника. Если поверенными выступают совершенно посторонние лица, например, агенты по недвижимости, будьте особенно внимательными при проведении сделки.

Поверенный, разумеется, должен быть совершеннолетним и дееспособным, иначе сделка может быть впоследствии оспорена в суде.

Доверенность может быть выдана без указания срока, на который выдана. В этом случае срок действия доверенности равняется одному году. Но дата составления доверенности указывается обязательно. Если дата не указана, доверенность не имеет юридической силы.

Доверенность, предусматривающая подписание договора купли-продажи квартиры, обязательно удостоверяется нотариально.

Проверяем доверенность

Прежде всего, проанализируйте саму доверенность. В заголовке доверенности обязательно указывается дата её составления и место составления – населённый пункт и регион.

Нередко продавец также указывает в доверенности минимальную цену, за которую должна быть продана квартира. Это очень важное условие – если поверенный продаст квартиру дешевле, будет считаться, что он вышел за пределы своих полномочий, и сделка может быть оспорена в суде.

Далее, попробуйте связаться с собственником квартиры, хотя бы по телефону, и постараетесь выяснить причину передачи полномочий по продаже квартиры представителю. Обычно это связано с болезнью или преклонным возрастом продавца, либо с тем, что продавец постоянно живёт в другом регионе или даже за границей. Поинтересуйтесь и у поверенного, в чём реальная причина продажи квартиры по доверенности, при которой собственник не присутствует на сделке, и сопоставьте ответ с тем, что сказал собственник.

Также обратитесь к нотариусу, который выдавал доверенность, и проверьте, не отозвана ли доверенность, и не отказался ли поверенный ранее от своих полномочий. И обязательно постарайтесь связаться с собственником квартиры в день совершения сделки – удостоверьтесь в том, что он жив и не передумал продавать квартиру.

Передача денег

Как видно из приведённого обзора, продажа квартиры по доверенности может повлечь целый ряд неблагоприятных последствий. Однако при тщательной проверке документов и должной осмотрительности вы значительно снизите вероятность потери квартиры и уплаченных за неё денежных средств.

Для того чтобы быть уверенным в том, что сделка купли-продажи квартиры законна, и представитель со стороны продавца обладает надлежащим объемом полномочий, обратитесь к опытным юристам, которые специализируются в области недвижимости и знакомы со всеми тонкостями таких сделок.

И, разумеется, перед покупкой квартиры необходимо внимательно ознакомиться с договором купли-продажи и всеми документами, относящимися к квартире, чтобы обезопасить себя от возможных рисков и не стать жертвой мошенников.

Об услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

Доверенность выдается, если кто-либо не может или не хочет самостоятельно участвовать в судебных тяжбах, получить свою зарплату, оформлять различную документацию, совершать сделки.

На какой срок может быть выдана доверенность

Выдавать доверенности могут на различные сроки, причем предельных временных рамок законом не установлено. Если в самом документе не указан срок, то он будет считаться действующим в течение года.

В зависимости от имеющихся обстоятельств можно оформлять доверенности различного вида. Если она нужна только для совершения одного действия, к примеру, получить какие-либо документы, подписать один договор, то лучше выдать разовую.

Для совершения особых поручений, например, судебной защиты, обычно выдаются специальные доверенности. И для выполнения широкого спектра действий обычно оформляют генеральную доверенность.

Приобретение квартиры по доверенности – достаточно специфическая сделка на рынке недвижимости. Купля-продажа жилья в этом случае имеет ряд причин, по крайней мере, должны быть веские основания совершения сделки по доверенности, иначе это вызывает недоверие и подозрения у сторон. Насколько рискованно приобретать жилье по доверенности и как можно обезопасить себя от сомнительной покупки? Слово эксперту.

Приобретение квартиры по доверенности – достаточно специфическая сделка на рынке недвижимости. Купля-продажа жилья в этом случае имеет ряд причин, по крайней мере, должны быть веские основания совершения сделки по доверенности, иначе это вызывает недоверие и подозрения у сторон. Насколько рискованно приобретать жилье по доверенности и как можно обезопасить себя от сомнительной покупки? Слово эксперту.

Сделки по доверенности на рынке недвижимости – явление нередкое, и причины для этого могут быть самые разные. Например, продавец жилья проживает в другом городе, или квартира фактически была продана собственником, но переоформление документов на нового владельца не производилось. Покупатели жилья прибегают к использованию доверенности из-за отсутствия времени.

Самая большая опасность для покупателя – приобрести квартиру, по которой в будущем возникнут претензии собственника. И это не обязательно будет тот продавец, с которым был заключен последний договор купли-продажи. Ведь история у квартир бывает многолетняя, и сделки по доверенности могут проходить на всех этапах существования квартиры.

Основная сложность для продавца, который реализует свое жилье по доверенности, – найти покупателя, готового взять на себя риск. Большинство людей перестраховывается и настаивает на заключении сделки с собственником. Это правильный подход, однако если причина выдачи доверенности прозрачна, а представитель и доверитель — близкие родственники, то риск этой сделки будет минимален.

При продаже жилья лучше оформить доверенность с указанием максимально широкого перечня полномочий, и чем подробнее, тем лучше. При совершении сделки может потребоваться взаимодействие с большим количеством организаций, и желательно, чтобы все виды операций были учтены в тексте доверенности.

Подлинность доверенности проверить достаточно сложно. По закону нотариус, удостоверивший доверенность, не имеет права разглашать информацию третьим лицам, а значит, при обращении покупателя к нему лично или по телефону, скорее всего, нотариус никаких сведений не предоставит.

Доверенность, согласно действующему законодательству, может быть оформлена на любой срок, например, на один год, три или пять лет. При этом, если срок ее действия не указан, доверенность действует в течение одного года с момента ее составления.

Приобретая квартиру по доверенности, покупателю нужно, прежде всего, разобраться в причинах ее выдачи, и если возникнут малейшие сомнения, от покупки квартиры нужно отказаться.

Самое главное для покупателя – полная и всесторонняя проверка истории квартиры и ее предыдущих собственников. И экономить на тщательной проверке всей документации в этой ситуации недопустимо. Необходимо обратиться к специалистам, которые смогут профессионально организовать проведение всех необходимых действий по сопровождению сделки.

Много различных вариантов и ни одного приятного для покупателя квартиры.

Покупка квартиры по генеральной доверенности риски покупателя

Риск доверенности №1

Я уже упоминал и акцентировал ваше внимание на том, что доверенность при купле-продаже квартиры — это одностороннее волеизъявление, а это значит, что доверитель в любой момент может ее отозвать. Упоминание об этом есть в подпункте 2, п.1 ст. 188 ГК РФ.

Причем доверенное лицо об этом спрашивать не обязательно. Это значит, что каждый раз, когда вы подбираете себе жилье и узнаете, что понравившуюся вам квартиру, продают по доверенности — вам необходимо узнать отозвана эта доверенность или нет.

Есть вероятность того, что доверитель, обычно это собственник, выехал в другую часть страны (поэтому и выписана доверенность, что он не может присутствовать на сделке) и там, может у любого нотариуса эту доверенность отозвать.

И произойти это может, в тот же день или за день до того, как вы купите квартиру.

Затем, через некоторое время объявится собственник и предъявит свои права на проданную вам квартиру. Вероятность пойти в суд увеличивается, а успех выигрыша в процессе уменьшается. Спросите себя — нужно ли вам это при покупке квартиры?

Риск доверенности №2

Выдавая доверенность при купле-продаже квартиры, собственник, он же доверитель делает это из благих побуждений, пытаясь решить свои вопросы в свое отсутствие. Но жизнь полна различных событий, которые мы, порою не можем контролировать.

Может случиться так, что доверитель умрет и тогда, как описывает подпункт 6, п. 1 ст. 188 ГК РФ действие, выданной доверенности прекращается автоматически со смертью доверителя.

Существует некий промежуток времени, когда доверенное лицо может не знать об этом и продолжать продавать квартиру от имени собственника.

Успешно купив такую квартиру, вы можете затем, со стопроцентной вероятностью встретиться с наследниками.

При разбирательстве может быть выяснено, что доверенность при купле-продаже квартиры, на момент заключения сделки по продаже квартиры была недействительна, как и недействительна, вследствие этого, сама сделка.

Купленную квартиру вам надо будет вернуть и затем наследники получает ее по праву преемства.

А что же с деньгами покупателя квартиры?

Доверенное лицо, у которого они находятся может сделать с полученными от покупателя деньгами всё, что ему вздумается, ведь доверитель умер и теперь деньги отдавать некому, квартира у наследников — и им ничего не должен.

В конце-концов, деньги за проданную квартиру могут «потеряться».

Много различных вариантов и ни одного приятного для покупателя квартиры.

В том же ГК РФ в подпункте 1. 2 ст. 189 говориться, что доверитель при отмене доверенности должен известить доверенное лицо об этом. То же самое должны сделать наследники, в случаях, которые рассмотрены в подпунктах 4 и 6 п.1 ст. 188 ГК РФ.

Должны, но каким образом?

Устно позвонив или письменно, отбив телеграмму, письмом или как-то еще — не сказано! Пока они будут разбираться как это сделать на другом конце страны, квартиру уже купят.

Тем более деньги за квартиру довольно большие и люди могут поступить не совсем честно..

Риск доверенности №3

Когда нотариус выдает доверенность на продажу квартиры от собственника, он якобы удостоверяет дееспособность доверителя.

Однако, нотариус не врач по определению и впоследствии может выяснится неприятная новость, что доверитель оказался недееспособным или ограниченно дееспособным, хотя при выдаче доверенности на продажу квартиры вел себя вполне адекватно.

Подробнее это указано в подпункте 6 п.1 ст. 188 ГК РФ. Т.е. может случиться так, что вы купили квартиру в Хабаровске, доверенное лицо добросовестно отдало деньги доверителю, а тот отдал их «первому прохожему на себя похожему…»

Такое вполне может произойти, если осуществляется покупка квартиры по доверенности. Риски покупатель квартиры всегда берет на себя.

Риск доверенности №4

Помимо самого доверителя, который решил продавать свою квартиру, есть еще и доверенное лицо. Оно так же может быть признано ограниченно дееспособным, либо вовсе недееспособным, подробнее в подпункте 7 п.1 ст. 188 ГК РФ.

Покупка квартиры осуществлена, деньги передали доверенному лицу, а он их «не донес», т.к. опять же отдал тому же «первому прохожему на себя похожему…», ввиду своей невменяемости.

Риск доверенности №5

Есть случаи, когда продажа квартиры осуществляется доверенным лицом, а доверитель может при этом безвестно отсутствующим. Вот так — выдал доверенность и пропал! Подробнее об этом в подпункте 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ.

В этом случае при осуществленной продаже квартиры деньги передаются доверенному лицу и должны быть у него. Однако, всегда существует вероятность, что деньги «потеряются».

Например, если покупатель имеет дало непосредственно с собственником, то вероятность вернуть свои деньги есть — утром деньги, вечером квартира.

А в этой ситуации кто будет возвращать? Если человек признан безвестно отсутствующим, то значит он жив и только через какое-то время его могут признать умершим. Только после этого в течении 6 месяцев нотариус определит очередность наследования.

А деньги у кого будут находиться все это время?

За столь продолжительный срок могут появиться невесть откуда свидетели, которые скажут, что покупатель мог знать о безвестном отсутствии собственника, но ему так понравилась квартира и цена, что он «закрыл» глаза на эти факты.

Деньги, то довольно большие за любую квартиру выплачиваются, в настоящее время и соблазн велик..

Пример сомнительного варианта — доверенность сделана не на бланке нотариуса. И выдана на совершение любый действий. Лучше не соглашаться на сделку с владельцем такой доверенности

Чем можно заменить доверенность

Сделки по доверенности стоит проводить, если продавец физически не может добраться до МФЦ — например, по состоянию здоровья. Тогда логично встретиться у него дома, подписать документы, а затем с представителем отправиться на регистрацию.

Если доверенность нужна только из-за того, что покупатель и продавец находятся в разных городах, лучше электронно зарегистрировать сделку. Можно провести её самостоятельно, если захотите разбираться в технических тонкостях процесса на сайте Росреестра, или обратиться в банк.

Например, в «Сбербанке» электронная регистрация стоит от 7 900 до 10 900 рублей, в зависимости от региона

Смысл электронной регистрации в том, что договор вы подписываете электронной цифровой подписью. Всё оформит банк, встречаться с продавцом не нужно.

Срок регистрации зависит от региона и загруженности управления. Например, в Волгоградской области сделки через «Сбербанк» регистрируют за сутки. В Москве — за 9 дней. Актуальные данные можно посмотреть в онлайн-сервисе.